當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于深度調(diào)整階段，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)與零售消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)出冷暖不一的態(tài)勢(shì)。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域仍在經(jīng)歷深度調(diào)整，而零售消費(fèi)端則顯現(xiàn)出回暖跡象，但整體溫度有限。企業(yè)層面，投資信心和開發(fā)動(dòng)力尚未完全恢復(fù)，不過自10月下旬以來，不少企業(yè)開始逐步恢復(fù)投資動(dòng)作，市場(chǎng)呈現(xiàn)緩慢復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

面對(duì)挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)并未止步，而是積極尋求突破。企業(yè)通過拓寬融資渠道、加速推進(jìn)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs落地、深化數(shù)字化轉(zhuǎn)型以及探索多元化經(jīng)營(yíng)等方式，全面提升運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和消費(fèi)體驗(yàn)。越來越多的商業(yè)項(xiàng)目通過業(yè)態(tài)創(chuàng)新和模式重構(gòu)，積極響應(yīng)市場(chǎng)變化，滿足日益多元且細(xì)化的消費(fèi)需求。

在消費(fèi)市場(chǎng)溫和復(fù)蘇的背景下，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已全面進(jìn)入精耕細(xì)作的新階段。服務(wù)消費(fèi)的崛起、節(jié)假日經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁拉動(dòng)以及免稅經(jīng)濟(jì)等新亮點(diǎn)的涌現(xiàn)，為市場(chǎng)注入了新的活力。頭部商管公司與持有型房企憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌資源與精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力，展現(xiàn)出更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)與增長(zhǎng)韌性，而非頭部企業(yè)則面臨業(yè)績(jī)停滯甚至下滑的挑戰(zhàn)。

從項(xiàng)目類型來看，無論是鞏固首店與旗艦店壁壘的高端項(xiàng)目，還是通過主力店升級(jí)、空間場(chǎng)景重塑深耕區(qū)域市場(chǎng)的中端項(xiàng)目，亦或是積極向“奧萊+文旅”綜合體轉(zhuǎn)型的奧特萊斯和致力于打造社區(qū)生活場(chǎng)的社區(qū)商業(yè)，都在各自賽道中探索著獨(dú)特的生存與發(fā)展之道。

消費(fèi)品牌同樣面臨全新考驗(yàn)與機(jī)遇。餐飲企業(yè)迎來上市潮并加速出海，茶飲品牌在下沉市場(chǎng)與海外尋找新藍(lán)海；運(yùn)動(dòng)服飾品牌業(yè)績(jī)分化，國(guó)際品牌與本土龍頭戰(zhàn)略各異；奢侈品行業(yè)增速放緩，品牌價(jià)值與體驗(yàn)成為競(jìng)爭(zhēng)核心；傳統(tǒng)商超則在“胖東來模式”啟發(fā)下積極調(diào)改。國(guó)內(nèi)電商巨頭圍繞即時(shí)零售展開新一輪激烈角逐，跨境電商則在應(yīng)對(duì)國(guó)際環(huán)境挑戰(zhàn)中不斷提升其抗風(fēng)險(xiǎn)與供應(yīng)鏈的能力。

資本市場(chǎng)上，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的持續(xù)擴(kuò)容為行業(yè)提供了重要的融資與退出通道。2025年，易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)REIT、中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)REIT等五只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs成功上市，市場(chǎng)供給持續(xù)豐富。截至目前，已有12只上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，底層資產(chǎn)類型從傳統(tǒng)的核心商圈購(gòu)物中心擴(kuò)展到奧特萊斯，REIT發(fā)行方從內(nèi)資擴(kuò)展到外資，資產(chǎn)譜系日趨完善。

二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)上，消費(fèi)類REITs在2025年內(nèi)的平均漲幅遠(yuǎn)超其他類型，新上市產(chǎn)品漲幅明顯，顯示出市場(chǎng)對(duì)消費(fèi)復(fù)蘇和該類資產(chǎn)長(zhǎng)期現(xiàn)金流的強(qiáng)烈信心。在已經(jīng)上市的12只消費(fèi)REITs中，易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT年內(nèi)錄得最高漲幅，達(dá)到71.36%，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT和華夏大悅城商業(yè)REIT年內(nèi)漲幅也均超過30%。

從業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，2025年上半年，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)顯著分化。內(nèi)資企業(yè)方面，華潤(rùn)萬象生活成為增長(zhǎng)最明顯的企業(yè)，購(gòu)物中心業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入22.64億元，同比增長(zhǎng)19.8%。而寶龍商業(yè)、中駿商管等非頭部商管企業(yè)收入則近乎零增長(zhǎng)或下滑。持有型企業(yè)中，龍湖集團(tuán)和新城控股分別實(shí)現(xiàn)商業(yè)租金收入55億元和69.44億元，同比增長(zhǎng)4.9%和11.8%。港資企業(yè)則喜憂參半，恒隆地產(chǎn)內(nèi)地零售商業(yè)整體收入與去年同期持平，而太古地產(chǎn)中國(guó)內(nèi)地零售物業(yè)租金收入同比上升2%。

業(yè)務(wù)發(fā)展上，尋找存量發(fā)展機(jī)遇成為企業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)。華潤(rùn)萬象生活、碧桂園文商旅、龍湖集團(tuán)等企業(yè)紛紛通過輕資產(chǎn)模式擴(kuò)大版圖。華潤(rùn)萬象生活表示，將在重點(diǎn)城市尋找優(yōu)質(zhì)存量改造項(xiàng)目，通過精準(zhǔn)調(diào)改實(shí)現(xiàn)低效資產(chǎn)快速轉(zhuǎn)化。恒隆則公布“恒隆V.3”策略，側(cè)重在現(xiàn)有項(xiàng)目所在地拓展業(yè)務(wù)，通過小投資、輕重結(jié)合的資產(chǎn)模式，提升現(xiàn)有項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和創(chuàng)收能力。

隨著商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化階段，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)維度從單純的區(qū)位和品牌，全面升級(jí)為內(nèi)容創(chuàng)造、獨(dú)特體驗(yàn)和精細(xì)運(yùn)營(yíng)的多維比拼。高端項(xiàng)目方面，上海恒隆廣場(chǎng)、北京SKP等項(xiàng)目策略核心在于鞏固“首店經(jīng)濟(jì)”與“旗艦店經(jīng)濟(jì)”的絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)地位。中端項(xiàng)目則通過主力店升級(jí)、空間改造和業(yè)態(tài)重組，提升區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。例如，廣州天河領(lǐng)展廣場(chǎng)圍繞餐飲和休閑業(yè)態(tài)，打造了“平川好味”美食空間和“平川夜巷”戶外街區(qū)，精準(zhǔn)切入“夜經(jīng)濟(jì)”和“輕社交”場(chǎng)景。

奧特萊斯和社區(qū)商業(yè)也呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢(shì)。奧特萊斯通過引入餐飲、娛樂、文化等多種業(yè)態(tài)，打造成集零售、餐飲、文化、休閑于一體的商業(yè)綜合體。社區(qū)商業(yè)則逐漸朝著兼具精致內(nèi)容與情感共鳴的生活場(chǎng)方向發(fā)展，品牌組合上以剛需為基底，同步引入高品質(zhì)、強(qiáng)體驗(yàn)的全業(yè)態(tài)品牌。

消費(fèi)品牌方面，餐飲行業(yè)迎來上市潮，蜜雪冰城、古茗等企業(yè)陸續(xù)在港交所掛牌上市。頭部餐飲品牌加速布局海外市場(chǎng)，瑞幸首進(jìn)馬來西亞并計(jì)劃開設(shè)200家門店，茶百道登陸西班牙、法國(guó)。3C數(shù)碼方面，蘋果、華為和小米等品牌在購(gòu)物中心中普遍采取前店后場(chǎng)的模式，把購(gòu)物中心的高客流優(yōu)勢(shì)與品牌內(nèi)部運(yùn)營(yíng)需求相結(jié)合。戶外運(yùn)動(dòng)品牌中，安踏頭部地位依然穩(wěn)固，但國(guó)際品牌如阿迪達(dá)斯、Lululemon也表現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。

奢侈品行業(yè)整體進(jìn)入低速增長(zhǎng)期，愛馬仕、普拉達(dá)集團(tuán)等企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彙I(yè)態(tài)創(chuàng)新與本土化運(yùn)營(yíng)成為品牌連接消費(fèi)者的關(guān)鍵抓手，頭部品牌愈發(fā)注重與消費(fèi)者的深度連接。美妝方面，本土品牌高端化成效顯現(xiàn)，毛戈平通過提價(jià)與入駐高端渠道，鞏固高端定位。國(guó)際品牌則呈現(xiàn)冰火兩重天，歐萊雅集團(tuán)在中國(guó)市場(chǎng)的銷售額從第一季度的同比小幅下滑逆轉(zhuǎn)為第二季度的同比約增長(zhǎng)3%，而雅詩(shī)蘭黛集團(tuán)同期凈銷售額則同比下降10.88%。

商超會(huì)員店方面，傳統(tǒng)商超轉(zhuǎn)型升級(jí)如火如荼。永輝超市、物美等傳統(tǒng)商超代表紛紛學(xué)習(xí)胖東來模式，并在全國(guó)范圍內(nèi)掀起一股調(diào)改熱潮。付費(fèi)制會(huì)員店中，山姆在國(guó)內(nèi)依然一家獨(dú)大，而開市客在國(guó)內(nèi)的擴(kuò)張速度和本土化進(jìn)程則相對(duì)較慢。國(guó)內(nèi)電商方面，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)從單純的商品交易擴(kuò)展到以即時(shí)零售為代表的高頻服務(wù)爭(zhēng)奪。跨境電商方面，各大平臺(tái)在經(jīng)歷外部環(huán)境挑戰(zhàn)后，逐步提升業(yè)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，不斷開拓新市場(chǎng)和提升物流供應(yīng)鏈能力。