我國公募REITs市場正通過“首發+擴募”雙輪驅動模式加速發展，成為盤活存量資產的重要金融工具。近日，華夏基金發布華潤有巢租賃住房REIT擴募相關公告，標志著公募REITs擴募隊伍進一步壯大。據統計，目前全市場已有78只公募REITs成立，其中9只產品獲批擴募，監管部門還擬推動商業不動產REITs試點，為市場注入新活力。
華夏華潤有巢租賃住房REIT的擴募進程備受關注。該基金于2024年5月首次宣布擬申請擴募，同年11月獲上交所受理，并于2025年10月獲得中國證監會批準。此次擴募采用向原持有人配售方式，配售日期為12月8日至12日，配售比例為0.9，發售金額設定在9.915億元至11.4億元之間。若按2.53元/份的認購價格和4.5億份可配售份額計算，預計募集資金總額可達11.385億元（不含相關費用及利息）。
公募REITs的擴募路徑主要分為兩大方向：向不特定對象發售和向特定對象發售。前者包括向原持有人配售和公開擴募，后者則指定向擴募。近期，國泰海通東久新經濟產業園REIT于2025年11月完成定向擴募，募集資金4.27億元；中航京能光伏REIT也發布了擴募招募說明書草案，擬進行首次擴募。自2023年首批4只產品成功擴募后，市場已初步形成“首發+擴募”的良性循環。
部分擴募產品的收益表現亮眼。以華夏華潤有巢租賃住房REIT為例，其自上市以來的收益率達53.35%（后復權統計）；國泰海通東久新經濟產業園REIT和中航京能光伏REIT的收益率分別為5.96%和39.5%。業內專家指出，擴募不僅有助于擴大基金規模、分散風險，還能提升現金分派率的穩定性，為投資者創造更穩健的回報。同時，擴募后份額供給增加，市場交易活躍度顯著提升。
公募REITs的投資品類持續擴容。自2021年首批產品上市以來，市場快速成長，截至2025年三季度末，合計規模達1823.99億元，資產類型涵蓋倉儲物流、生態環保、園區基礎設施、消費基礎設施、能源基礎設施及保障性租賃住房等領域。近期，中國證監會起草的《關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》公開征求意見，明確商業不動產REITs的定義、注冊及運營管理要求，并強化監管責任。
商業不動產REITs試點的啟動被視為市場發展的重要里程碑。業內人士認為，此類產品可為市場提供更廣闊的擴圍空間，其租金收益的“穩健+彈性”特征能與基礎設施資產的剛性現金流形成互補，滿足不同風險偏好投資者的需求。資產類型多樣化有助于形成更細分的定價基準，提升估值合理性，同時倒逼治理結構和運營能力升級，加速市場成熟。目前，多家公募機構已積極籌備相關項目。
